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本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 坤元評報(bào)〔2020〕1-28 號 （共二冊 第一冊） 坤元資產(chǎn)評估有限公司 二�二�年四月二十九日 目 錄 聲 明 ......1 資產(chǎn)評估報(bào)告？摘要 ......2 資產(chǎn)評估報(bào)告？正文 ......4 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人 ......4 二、評估目的 ......7 三、評估對象和評估范圍 ......7 四、價(jià)值類型及其定義 ......8 五、評估基準(zhǔn)日 ......8 六、評估依據(jù) ......8 七、評估方法 ......10 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ......16 九、評估假設(shè) ......18 十、評估結(jié)論 ......19 十一、特別事項(xiàng)說明 ......20 十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明 ......21 十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 ......22 資產(chǎn)評估報(bào)告？附件 一、與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件 ......23 二、被評估單位基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告 ......26 三、委托人和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照 ......75 四、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料 ......78 五、委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函 ......114 六、簽名資產(chǎn)評估師的承諾函 ......117 七、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備案公告 ......118 八、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照 ......119 九、簽名資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書登記卡 ......120 十、資產(chǎn)評估委托合同 ......122 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表及明細(xì)表 ......127 收益法評估明細(xì)表......150 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 聲 明 一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。 二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。 本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。 本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。 三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。 四、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。 五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。 1 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 坤元評報(bào)〔2020〕1-28 號 摘 要 以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解 評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文。 一、委托人和被評估單位及其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人 本次資產(chǎn)評估的委托人為同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“同濟(jì)設(shè)計(jì)院”）、上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“同濟(jì)房地產(chǎn)公司”），被評估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司(以下簡稱“同瓴置業(yè)公司”)。 根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報(bào)告的其他使用人為國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人。 二、評估目的 根據(jù)同濟(jì)設(shè)計(jì)院 2019 年 12 月 9 日董事會決議、同瓴置業(yè)公司 2020 年 1 月 2 日股東會決議和同濟(jì)房地產(chǎn)公司 2020 年 1 月 8 日董事會決議，同濟(jì)設(shè)計(jì)院擬將其持 有的同瓴置業(yè)公司的 40%股權(quán)進(jìn)行減資退出，為此需要對同瓴置業(yè)公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。 本次評估目的是為該經(jīng)濟(jì)行為提供同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益價(jià)值的參考依據(jù)。 三、評估對象和評估范圍 評估對象為涉及上述經(jīng)濟(jì)行為的同瓴置業(yè)公司的股東全部權(quán)益。 評估范圍為同瓴置業(yè)公司申報(bào)的并經(jīng)過眾華會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審 計(jì)的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。按照同瓴置業(yè)公司提供的 截至 2019 年 12 月 31 日經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益的賬面價(jià)值 2 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 分別為 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元。 四、價(jià)值類型 本次評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。 五、評估基準(zhǔn)日 評估基準(zhǔn)日為 2019 年 12 月 31 日。 六、評估方法 根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估。 七、評估結(jié)論 經(jīng)綜合分析，本次評估最終采用收益法評估結(jié)論作為同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益的評估值，同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益的評估價(jià)值為 7,255.00 萬元（大寫為人民幣柒仟貳佰伍拾伍萬元整），與賬面價(jià)值 6,573.86 萬元相比，評估增值 681.14 萬元，增值率為 10.36%。 八、評估結(jié)論的使用有效期 本評估結(jié)論僅對同濟(jì)設(shè)計(jì)院擬減資退出同瓴置業(yè)公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為有效。本 評估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評估基準(zhǔn)日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12 月 30 日止。 資產(chǎn)評估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和使用限制說明請參閱資產(chǎn)評估報(bào)告正文。 3 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 坤元評報(bào)〔2020〕1-28 號 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司： 坤元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出涉及 的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在 2019 年 12 月 31 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評 估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下： 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人 本次資產(chǎn)評估的委托人為同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司、上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司，被評估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司。 (一) 委托人概況 委托人一：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 1. 名稱：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司(以下簡稱“同濟(jì)設(shè)計(jì)院”) 2. 住所：上海市赤峰路65號 3. 法定代表人：王健 4. 注冊資本：6,000萬元 5. 類型：其他有限責(zé)任公司 6. 統(tǒng)一社會信用代碼：9131000013328457XD 7. 登記機(jī)關(guān)：上海市市場監(jiān)督管理局 8. 經(jīng)營范圍：國內(nèi)外工程勘察設(shè)計(jì)、工程咨詢、工程管理服務(wù)、工程總承包、規(guī)劃管理及其他專業(yè)技術(shù)服務(wù)，投資管理，對外派遣本行業(yè)的勘察、咨詢、設(shè)計(jì)和監(jiān)理勞務(wù)人員，從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，從事數(shù)碼科技及計(jì)算機(jī)技術(shù)領(lǐng)域內(nèi) 4 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，電腦圖文設(shè)計(jì)制作。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動】 委托人二：上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司 1. 名稱：上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“同濟(jì)房地產(chǎn)公司”) 2. 住所：上海市浦東新區(qū)棗莊路689號二樓 3. 法定代表人：俞衛(wèi)中 4. 注冊資本：20,000萬元人民幣 5. 類型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資） 6. 統(tǒng)一社會信用代碼：91310115133515171M 7. 登記機(jī)關(guān)：上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)管局 8. 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房屋維修，建筑材料、鋼材、木材、裝潢材料、珍珠、寶石、鉆石的銷售，附設(shè)分支機(jī)構(gòu)。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)